Prix du logement et planification financière

Depuis un peu plus de 20 ans, le prix des maisons au Canada a augmenté plus rapidement que l’inflation. En fait, depuis 1990, le rythme d’augmentation est supérieur au Canada que dans les autres pays du G7. La croissance des prix fait craindre pour l’accès à l’immobilier des jeunes familles. Dans ce texte, nous présenterons certaines causes et conséquences pour la planification financière.

LES CAUSES

Comme d’autres biens et services, le prix des logements est influencé par l’offre et la demande. Dans un rapport publié en janvier 2022, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) observe un déséquilibre croissant entre le nombre de ménages qui souhaitent acheter une propriété (ce qui englobe les maisons unifamiliales, les copropriétés ou les immeubles de deux à cinq logements) et le nombre de propriétés disponibles.

Entre 2007 et 2020, dans la région de Montréal, le nombre de propriétés en vente a diminué, passant de 11,6 % à 8,2 % du nombre total de propriétés. De plus, la croissance du nombre total de propriétés a ralenti. Elle était de 2 % entre 2007 et 2014 pour ralentir à 1 % entre 2015 et 2020. Ce ralentissement et le faible nombre de propriétés mises en vente se conjuguent pour propulser les prix à la hausse. La SCHL rapporte des tendances semblables dans les régions de Québec et de Gatineau.

Il est donc inexact d’attribuer la hausse des prix uniquement à la pandémie. Le nombre de ménages qui se cherchent un toit a grandi plus rapidement que le nombre de propriétés construites. Bien que la pandémie puisse avoir aggravé la tendance, cette dernière était déjà en gestation depuis plusieurs années.

LES CONSÉQUENCES

La hausse des prix du logement a plusieurs conséquences sur la planification financière des ménages.

La surenchère au moment de l’achat d’une propriété incite plusieurs ménages à s’endetter au-delà de ce qu’ils avaient prévu. Après plusieurs tentatives infructueuses, où une offre qui semblait généreuse est dépassée par une autre, les acheteurs se résignent à hausser le prix qu’ils sont prêts à payer. L’hypothèque, les taxes foncières et les assurances occupent alors une plus grande proportion de leur budget.

D’autres ménages se tournent vers des propriétés moins coûteuses en choisissant une région plus éloignée des grands centres ou en explorant l’option d’une copropriété (ou condo), dont le prix à l’achat est souvent plus bas. Dans les deux cas, certains coûts sont simplement reportés dans le futur.

En choisissant une région plus éloignée, les coûts de transport pourraient être plus élevés, particulièrement pour les personnes qui ne peuvent travailler de la maison. L’achat d’un condo entraîne des charges communes mensuelles et la possibilité d’une cotisation spéciale lorsque le fonds de prévoyance est insuffisant. Or, des changements à la loi sur le sujet obligent justement les copropriétaires à mieux financer le fonds de prévoyance, ce qui entraînera vraisemblablement des hausses de charges communes dans le futur. Dans les deux cas, les acheteurs échangent une baisse du prix d’achat contre une hausse des dépenses futures.

Les difficultés d’accès à la propriété des jeunes familles ne laissent pas leurs parents indifférents. Ceux-ci cherchent à venir en aide à leurs enfants (et petits-enfants) pour leur projet d’achat. Parmi les méthodes utilisées, certains donnent un montant pour bonifier la mise de fonds initiale et ainsi réduire les versements hypothécaires. D’autres choisissent d’acheter eux-mêmes la propriété et perçoivent un loyer correspondant à la capacité de payer de l’enfant. Dans tous ces cas, la flambée des prix immobiliers impose des conséquences aux parents, qui auraient peut-être préféré faire autre chose de leurs ressources financières.

À RETENIR

Dans tous ces exemples, le choix d’un cadre de vie est influencé par des facteurs rationnels, comme les revenus ou le bilan, et par des facteurs liés aux émotions et aux valeurs personnelles. Il dicte dans quelle communauté nous prendrons racine, la durée de nos déplacements quotidiens et parfois même notre sentiment de sécurité. Pour le meilleur ou pour le pire, ce choix sera une combinaison de chiffres et d’émotions.

Pour cette raison, ce projet devrait être abordé avec votre planificateur financier aussi tôt que possible. Une discussion avec votre planificateur financier abordera autant les chiffres que vos valeurs personnelles au sujet de l’immobilier. Vous serez mieux éclairé pour connaître la portée et les limites de vos moyens. Dans un contexte d’inflation et de hausse de taux d’intérêt, c’est une bonne méthode pour minimiser le risque des regrets.