Placements

Toutefois, étant donné qu’il existe plusieurs causes à ce déséquilibre entre l’offre et la demande, on peut présumer que le prix des logements ne diminuera pas de sitôt. On peut donc facilement penser à plusieurs raisons pour ne pas négliger l’immobilier comme secteur à considérer dans son portefeuille. Notamment¹ :

• Stabilité et sécurité : l’immobilier est souvent considéré comme un investissement stable et sûr à long terme. Les fluctuations de la valeur des biens immobiliers sont généralement moins volatiles que celles des marchés boursiers.
• Revenu régulier : l’immobilier peut générer des revenus réguliers sous la forme de loyers. Les investisseurs peuvent percevoir un flux de trésorerie constant s’ils louent leur propriété.
• Appréciation de la valeur : en général, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter avec le temps. L’appréciation peut être un moyen d’accumuler de la richesse au fil des années.
• Diversification du portefeuille : investir dans l’immobilier offre une diversification par rapport aux investissements traditionnels tels que les actions et les obligations. Cela peut aider à réduire le risque global du portefeuille.
• Avantages fiscaux : dans de nombreux pays, notamment le Canada, les investisseurs immobiliers bénéficient d’avantages fiscaux tels que des déductions d’intérêts hypothécaires, la déduction pour amortissement, et d’autres incitations fiscales.
• Contrôle : les investisseurs immobiliers ont un certain degré de contrôle sur leur investissement. Ils peuvent prendre des décisions liées à la gestion de la propriété et aux améliorations qui peuvent influencer sa valeur.
• Utilisation de l’effet de levier : les investisseurs immobiliers ont souvent la possibilité d’utiliser l’effet de levier en empruntant de l’argent pour financer une partie de l’investissement. Cela peut augmenter le rendement potentiel, mais comporte également des risques.

L’immobilier fait partie d’un portefeuille d’investissement bien diversifié

Sans diminuer les tracas que cette situation apporte à plusieurs familles canadiennes, il ne faudrait pas perdre de vue que l’immobilier est aussi un secteur d’investissement apportant une bonne diversification dans un portefeuille et souvent, on néglige ce secteur.

En effet, pour plusieurs familles, la résidence familiale est souvent le seul actif du volet placement immobilier de leur portefeuille, lequel est composé d’actions, d’obligations, de dépôts à terme ou encore de certificats de placement garanti.

Pour les particuliers qui ont la chance d’avoir déjà fait l’acquisition d’une résidence familiale, ils profitent de la hausse des valeurs de ce secteur en étant propriétaires. Ce n’est pas le cas pour ceux et celles qui économisent dans le but de faire l’achat de leur première maison.

Ainsi, les familles à loyer sont perdantes sur deux fronts : non seulement elles ne profitent pas des hausses des valeurs immobilières pour augmenter la valeur de leur patrimoine, pire, elles devront débourser davantage si elles souhaitent éventuellement faire l’achat de leur première résidence familiale.

Et ce n’est pas tout, car elles doivent aussi subir les hausses de loyer qui, elles aussi, sont liées aux augmentations de valeur dans le secteur de l’immobilier. Cela étant dit, les personnes qui épargnent dans le but de faire l’acquisition de leur première résidence peuvent faire autre chose que d’attendre simplement que le bon moment arrive pour profiter de l’occasion d’investissement que cette situation représente.

Les fiducies de placement immobilier

En effet, depuis plusieurs années, il existe un type d’investissement très flexible dans le secteur de l’immobilier. Il s’agit des fiducies de placement immobilier (FPI), ce qu’on appelle, dans la langue de Shakespeare, les Real Estate Investment Trusts (REIT).

Tel que mentionné sur le site internet de l’Autorité des marchés financiers (AMF) :

Comme son nom l’indique, une fiducie de revenu vise à apporter des revenus aux investisseurs. Elle possède habituellement des entreprises ou des biens qui génèrent des revenus. Elle redistribue à chaque investisseur une partie des revenus qu’elle reçoit de ces entreprises ou de ces biens.

De plus, l’AMF mentionne :

Une FPI possède et gère des immeubles. Ces immeubles peuvent être des tours de bureaux, des centres commerciaux, des immeubles à logements, des édifices à vocation industrielle, des hôtels, etc. Une FPI détiendra donc un portefeuille d’immeubles qui génèrent des revenus, surtout de location.

En investissant dans une FPI, vous devenez porteur de parts. Chacune de ces parts vous donne normalement le droit de recevoir une partie des bénéfices distribuables et de voter aux assemblées des porteurs de parts. Les fiducies distribuent aux investisseurs (porteurs de parts) une partie importante de leurs bénéfices sur une base régulière (par exemple tous les mois ou tous les trois mois).

L’objectif des FPI est d’offrir des distributions stables et durables. Cependant, ces distributions ne sont pas garanties, elles peuvent être réduites ou suspendues et elles restent à la discrétion des dirigeants de la FPI. Quand vous détenez des parts d’une FPI, vous ne possédez pas directement les immeubles. C’est la FPI qui les possède.

L’achat d’une part de fiducie peut être fait directement en Bourse (via un fonds négocié en Bourse [FNB]) ou par le biais d’un fonds commun de placement (FCP) spécialisé dans ce domaine. De plus, il existe un indice canadien que l’on peut suivre quotidiennement, il s’agit du S&P/TSX REIT Index.

Maximiser son rendement grâce aux programmes gouvernementaux

Pour un épargnant ou une épargnante ayant pour objectif l’achat d’une première résidence, cet investissement dans une fiducie de placement immobilier peut être fait via les différents programmes d’accès à la propriété comme le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP).

Évidemment, les autres véhicules de placement comme le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) et le régime enregistré d’épargne-retraite (REER), lequel donnera la possibilité d’utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP), sont aussi une bonne façon de maximiser son rendement.

En plus de profiter de la bonification liée à ces différents programmes, l’investisseur pourra profiter des prochaines hausses de valeurs dans ce secteur grâce à son investissement en fiducie de placement immobilier et cela, peu importe la forme qu’il aura privilégiée (FNB ou FCP).

Bien entendu, ces différents programmes comportent certaines complexités aux yeux des investisseurs, un bon moyen de démontrer votre expertise auprès de ceux-ci. En général, l’achat d’une première résidence familiale est effectué par de jeunes familles, lesquelles n’ont souvent jamais eu l’occasion d’échanger avec un planificateur financier ou une ou planificatrice financière.

Vous pourrez donc leur expliquer les différents programmes en vigueur tout en les informant des incontournables liés à la propriété d’une résidence autant au niveau financier que de l’entretien. L’établissement d’un budget avant et après l’achat de la résidence est un bon moyen de bien planifier leur avenir financier, et cela vous permettra de démontrer vos talents de planificateur financier.

Ici encore, vous pourrez vous référer à la section « S’acheter une propriété » du site de l’AMF. Il s’agit d’une trousse d’informations des plus pertinentes à l’achat d’une résidence.

On y explique les étapes afin de parvenir à l’achat d’une première propriété dans le respect de son budget, ses besoins, les différents programmes d’accès gouvernementaux, le dossier de crédit, l’impact de l’inflation sur les taux d’intérêts, notamment lors du renouvellement hypothécaire, etc.

Immobilier et pandémie

Comme la plupart d’entre-nous l’avons remarqué, le télétravail est demeuré très populaire malgré la fin de la pandémie. Ainsi, le taux d’inoccupation n’a jamais été aussi élevé pour les immeubles de bureaux.

De plus, la livraison de produits via des services tels Amazon étant aussi demeurée très populaire après la pandémie, le secteur du commerce de détail et les centres d’achats pourraient faire face à des difficultés importantes au cours des prochaines années.

Ainsi, comme l’immobilier commercial englobe le commerce de détail, les immeubles de bureaux, les logements locatifs résidentiels et les usines, il vaut mieux cibler des fiducies de placement immobilier spécialisé dans le locatif résidentiel, car tant que le télétravail ne sera pas mis de côté, l’immobilier commercial représente beaucoup d’incertitude.

Autres options pour les personnes qui sont déjà propriétaires

Si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence et que vous souhaitez investir une portion supplémentaire de votre portefeuille dans le secteur immobilier, il existe d’autres options possibles que les fiducies de placement immobilier.

Parmi celles-ci, énumérons :

• l’investissement locatif traditionnel (achat d’un immeuble à revenus) ;
• la location à court terme (ex. Airbnb) ;
• l’investissement dans le locatif commercial ;
• la rénovation/revente (flip immobilier) ;
• et un club d’investissement immobilier.

Dans tous ces exemples, l’investisseur doit être prudent et bien faire ses propres recherches. En effet, de nombreuses histoires d’investissements ont souvent eu des fins désastreuses par manque de précautions ou encore pour non-respects de la réglementation et des lois. Il est donc important de faire affaire avec des experts reconnus. Une autre occasion pour vous de guider vos clients et clientes et d’ainsi démontrer vos talents de planificateur financier ou planificatrice financière et ceux des experts et expertes avec qui vous coopérez.