Finances

Sans être une analyse exhaustive, ce texte se veut un mode d’emploi destiné aux planificatrices financières et planificateurs financiers désireux d’aider leurs clients et clientes à acquérir une première propriété.

Cette étape est bien évidemment nécessaire en prévision de l’achat d’une première propriété, puisqu’une mise de fonds minimale est exigée pour les propriétaires-occupants comme le montre le tableau ci-dessous, qui provient de l'Agence de consommation en matière financière :

Bien entendu, la mise de fonds versée pour l’acquisition d’une première propriété pourrait être plus élevée que le minimum obligatoire. Plus la mise de fonds est importante, moins le montant du prêt hypothécaire et de l’assurance prêt hypothécaire, si nécessaire, seront élevés. Les institutions financières pourraient également exiger une mise de fonds plus élevée selon certains critères tels que le dossier de crédit, la valeur de la propriété et la nature des revenus gagnés.

Cette étape peut également constituer un test pour le futur ou la future propriétaire. Le résultat du loyer mensuel additionné à l’épargne mensuelle devrait constituer les liquidités disponibles mensuellement pour les dépenses d’une nouvelle résidence. Par exemple, une personne ayant un loyer mensuel de 1 500 $ et étant en mesure d’épargner 1 000 $ par mois en prévision d’une mise de fonds ne devrait pas acquérir une propriété dont les paiements hypothécaires et les autres dépenses additionnelles relatives à la propriété excèdent 2 500 $ par mois.

CELIAPP

Le CELIAPP a délogé le REER/RAP à titre de véhicule par excellence pour l’acquisition d’une première propriété.

Le CELIAPP s’adresse aux résidents canadiens et résidentes canadiennes âgés de 18 à 71 ans au 31 décembre de l’année qui sont considérés comme les acheteurs d’une première habitation. Il est possible de cotiser jusqu’à 40 000 $ à vie au CELIAPP. L’année de l’ouverture du CELIAPP, les droits de cotisation sont de 8 000 $. Pour les années suivantes, les droits de cotisation sont de 8 000 $ plus les droits de cotisation inutilisés de l’année précédente jusqu’à un maximum de 8 000 $ additionnels (sous réserve du plafond à vie de 40 000 $).

Comme pour le Régime enregistré d’épargne-retraite (REER), les cotisations au CELIAPP sont déductibles du revenu, et cette déduction peut être reportée dans le futur si le revenu imposable de l’année en cours est jugé faible. De plus, si les sommes sont retirées dans le cadre d’un retrait admissible pour l’achat d’une habitation admissible, aucun impôt ne sera exigé sur ce retrait. Et contrairement au régime d’accession à la propriété (RAP), vous n’avez pas à remettre les sommes au CELIAPP après un tel retrait.

Pour ces raisons, le CELIAPP est un véhicule d’épargne strictement supérieur au REER quand vient le temps d’épargner en prévision de l’acquisition d’une première habitation. Même si le projet d’acquisition d’une première propriété ne se concrétisait pas, il demeure possible de transférer la valeur du CELIAPP au REER sans conséquence fiscale et sans utiliser de droits de cotisation au REER. Ce transfert se traduirait par un gain de droits de cotisation au REER, ce qui est une bonne nouvelle pour ceux maximisant ces droits.

Dans l’éventualité où aucune première habitation n’est acquise, le CELIAPP doit être fermé 15 ans après son ouverture ou lorsque le titulaire atteint l’âge de 71 ans. Cette fermeture potentielle du CELIAPP peut avoir un effet sur le moment de son ouverture. Par exemple, un jeune ou une jeune de 18 ans pourrait retarder l’ouverture de son CELIAPP s’il n’est pas certain de pouvoir acquérir sa première propriété avant l’âge de 33 ans (15 ans plus tard).

RAP

Le RAP est toujours bien vivant et constitue une option de choix pour épargner en prévision d’une première propriété lorsque les cotisations au CELIAPP ont été maximisées.

Avec le RAP, il est possible de retirer jusqu’à 35 000 $ du REER, ou même d’un REER de conjoint, afin d’acquérir une première habitation. Bien que les critères d’admissibilité s’apparentent beaucoup à ceux du CELIAPP, il demeure important de vérifier que le retrait est admissible, car il existe quelques différences entre les deux programmes.

Le principal « inconvénient » du RAP, quand on le compare au CELIAPP, est l’obligation de rembourser les sommes retirées de son REER, sans quoi, les remboursements prévus s’ajouteront au revenu imposable du particulier. Le remboursement, qui s’échelonne sur une période de 15 ans, débute dans la deuxième année suivant l’année où les fonds ont été retirés.

Autres véhicules d’épargne

Les cotisations au CELIAPP sont plafonnées à 40 000 $ à vie, tandis que le retrait REER permis dans le cadre du RAP est limité à 35 000 $. Si l’objectif est de maximiser la mise de fonds sur la première propriété, il n’est pas pertinent de cotiser au REER lorsque son solde excède 35 000 $. L’épargne au CELI et même dans des placements non enregistrés, si nécessaire, permettrait d’accroître la mise de fonds et par le fait même, de réduire le prêt hypothécaire.

Les démarches pour trouver la bonne propriété peuvent s’avérer longues. La localisation, les dimensions et la qualité de la construction ne sont que certains des éléments à considérer dans cette importante décision. Le recours à une courtière immobilière ou un courtier immobilier pourrait faciliter les recherches.

L’aspect financier ne peut évidemment pas être écarté de la prise de décision. L’épargne disponible pour la mise de fonds et la capacité de remboursement du prêt hypothécaire devraient orienter les recherches. À cet effet, les nouveaux acquéreurs auraient avantage à obtenir une préqualification hypothécaire de leur institution financière afin de confirmer la faisabilité de leur projet avant de débuter le processus d’achat.

Une fois que les futurs acquéreurs seront sur le point de procéder à l’acquisition d’une propriété, une préautorisation hypothécaire peut être faite. La préautorisation permet de confirmer les conditions du prêt et même de garantir ces conditions durant une période variant habituellement entre 90 et 130 jours.

Trois critères principaux seront analysés par l’institution financière lors de l’autorisation d’un prêt hypothécaire :

Calcul des rapports ABD et ATD:

Le taux d’intérêt considéré pour le calcul des ratios ABD et ATD est le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 % ou 5,25 %.

Il est important de mettre en garde les premiers acheteurs qui reçoivent une préqualification ou une préautorisation hypothécaire. Comme le mentionne avec raison l’Autorité des marchés financiers (AMF), il n’est pas nécessairement avantageux d’emprunter la somme maximale offerte par un prêteur ou une prêteuse. Il est recommandé de faire un budget et de limiter l’emprunt aux capacités financières des acheteurs ou acheteuses.

Les frais reliés à l’acquisition d’une propriété ne se limitent pas au coût de la propriété. D’autres dépenses comme les frais de déménagement, les frais d’inspection, les frais légaux, les frais pour les rénovations essentielles et les frais d’ameublement doivent être prises en compte. En plus de ces dépenses, voici quatre autres éléments financiers et fiscaux à prendre en considération lors de l’acquisition d’une première propriété :

Que sont la préqualification et la préautorisation hypothécaires?

Lorsque la propriété est trouvée et les éléments financiers ont bien été analysés, il faut alors rédiger une offre d’achat. L’offre d’achat présente le prix offert, ainsi que les conditions devant être respectées pour procéder à l’acquisition. Le vendeur ou la vendeuse est libre d’accepter ou de refuser l’offre et même de présenter une contre-offre.

Si l’offre est acceptée et que les conditions sont respectées, il faut ensuite procéder à la signature de l’acte de vente. La signature a généralement lieu chez le ou la notaire. Ce n’est qu’à ce moment que le transfert de propriété est réalisé^1.

Lorsque la propriété est acquise à deux, il est plus simple d’amasser une mise de fonds suffisante et de faire les paiements sur l’hypothèque. Toutefois, il est recommandé de rédiger un contrat (convention d’indivision, reconnaissance de dettes ou contrat de vie commune) afin de protéger les apports faits par les deux conjoints². Un ou une notaire pourra conseiller les acheteurs à cet effet.

Vous l’aurez compris, l’achat d’une première propriété n’est pas une mince tâche. Ce sont dans ces situations que le rôle du planificateur financier ou de la planificatrice financière prend tout son sens. Vous possédez désormais les outils pour remettre les pièces du casse-tête à leur place et pour guider vos clientes et clients afin qu’ils puissent concrétiser leur projet d’acquérir leur première propriété.